Почему вы можете потерять деньги, зарабатывая на аренде?

Инвестиции в недвижимость традиционно считаются одним из самых надежных способов сохранения капитала. "Купил квартиру, сдал, получаешь пассивный доход" — звучит просто и привлекательно. Однако на практике многие начинающие рантье сталкиваются с тем, что реальная доходность оказывается значительно ниже ожидаемой, а иногда и вовсе отрицательной.

1. Иллюзия валового дохода

Главная ошибка новичков — считать доходностью отношение годовой арендной платы к стоимости квартиры. Например, квартира стоит 10 млн рублей и сдается за 50 000 рублей в месяц. Годовой доход — 600 000 рублей. Кажется, что доходность 6%.

Но это валовая доходность. Из нее нужно вычесть расходы, которые неизбежны.

2. Скрытые расходы

• Простои (Vacancy Rate). Квартира не сдается 365 дней в году. Смена жильцов, ремонт, поиск новых арендаторов — все это время квартира простаивает. Закладывайте минимум 1 месяц простоя в год (8.3% от дохода).
• Налоги. Даже как самозанятый вы платите 4%. Если сдаете как физлицо — 13%.
• Амортизация и ремонт. Мебель ломается, обои пачкаются, техника выходит из строя. Раз в 5-7 лет нужен косметический ремонт. Это еще около 5-10% от годового дохода.
• Коммунальные платежи и взносы на капремонт. Часто собственник платит за содержание жилья и капремонт, а арендатор — только по счетчикам.

3. Инфляция

Если ваша чистая доходность составляет 4-5%, а инфляция в стране 10%, то в реальном выражении вы теряете покупательную способность своего капитала. Да, стоимость самой квартиры может расти, но это не гарантировано и зависит от рынка.