Ипотека и реальная доходность на ваши деньги

Многие боятся ипотеки, считая переплату банку злом. Однако для профессионального инвестора ипотека — это инструмент, который называется "кредитное плечо" (leverage). Он позволяет купить дорогой актив, вложив лишь часть собственных средств.

Cash-on-Cash Return

Это ключевой показатель для ипотечных сделок. Он показывает доходность именно на ваши вложенные деньги, а не на полную стоимость квартиры.

Формула: (Годовой денежный поток / Вложенные собственные средства) × 100%

Пример расчета

• Стоимость квартиры: 10 000 000 ₽
• Первоначальный взнос (20%): 2 000 000 ₽
• Ремонт и оформление: 500 000 ₽
• Итого вложено своих денег: 2 500 000 ₽

Допустим, аренда приносит 60 000 ₽/мес, а платеж по ипотеке — 40 000 ₽/мес (цифры условные, зависят от ставки).

• Чистый денежный поток в месяц: 20 000 ₽
• В год: 240 000 ₽
• Cash-on-Cash: (240 000 / 2 500 000) × 100% = 9.6%

Если бы вы купили квартиру за 100% своих денег (10.5 млн), доходность была бы: (720 000 / 10 500 000) = 6.8%. Ипотека увеличила доходность на вложенный капитал!

Риски

Кредитное плечо работает в обе стороны. Если аренда упадет или квартира будет простаивать, а платеж банку останется прежним, вы можете получить отрицательную доходность и убытки, которые "съедят" ваш капитал быстрее, чем при покупке за наличные.